Дом в Испании

Любой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Reglstro de Propiedad ( Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова её точная цена, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр. Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую Лицензию. Каждая фирма или агентство так же имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности, где можно навести о нём справки. если вдруг возникнет вопрос о недоверии, в этом случае Вам выдаётся документ, называемый Nota Simple Informatlva (Нота Простая Информационная).

Заключение частного контракта купли-продажи.

После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке. составляется частный контракт купли-продажи. в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты. При подписании контракта, как правило, покупатель выплачивает 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой.

Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причём,существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50. максимум 80% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Всё это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского Нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остаётся лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности. Процесс регистрации обычно длится около трёх месяцев.

Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи , проплаты всех контрактных сумм и ему выдается Нотариальная Простая Копия Купчей (Copia Simple).

Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации как Владельца и для последней проверки правильности оформления акта.По истечении 1,5 - 2 месяца ( срок устанавливается Реестром) покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей.

Оформление документов состоит из двух этапов. Первый - нотариальный договор, составляемый испанским нотариусом по-испански в присутствии русского переводчика, который также расписывается в договоре, подтверждая, что покупатель идентично воспринимает текст договора. Нотариальное оформление стоит примерно 2.5% от стоимости жилья, оно также включает в себя оформление Эскритуры. Далее нотариальный договор регистрируется в муниципальных органах власти, то есть Регистре Собственников. Эскритура ( Escritura) оформляется на всех членов семьи(если нужно), включая несовершеннолетних членов семьи для получения в дальнейшем мультивизы или оформления вида на жительство. При покупке нужно учитывать государственный налог на покупку, который составляет 7% от стоимости. Эскритура оформляется примерно один месяц.

Процесс регистрации в государственных органах обычно длится около трёх месяцев.

На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica, которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр.

Покупатель вступает во владение недвижимостью с момента подписания нотариального акта купли-продажи , проплаты всех контрактных сумм и ему выдается Нотариальная Простая Копия Купчей.

Оригинал Купчей представляется в соответствующий Реестр Собственности для регистрации нового Владельца и для последней проверки правильности оформления акта.По истечении 1,5 - 2 месяца (срок устанавливается Реестром)и при условии оплаты всех вышеуказанных налогов на покупку недвижимости и нотариальных услуг, покупатель получает на руки Зарегистрированный Оригинал Купчей.

Нужно еще добавить, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и "Viviendas 2-а mano" - недвижимости из "вторых рук". Говоря о текущих расходах, следует также отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следущее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой дома в Испании.

Общие расходы при покупке обоих видов недвижимости:

- нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недви жимости. Сумма будет немного больше, например, в случае оформления ипотечного кредита при покупке недвижимости.

- расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, Если прибегнуть к услугам частного адвоката, что всегда весьма рекомендуемо, то его сервис Вам обойдётся примерно в 1-1,5% от стоимости.
При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются ещё два налога:

- налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido, сокращённо I.V.A.). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.

- налог на документальное оформление юридических актов (Actos Juridicos Documentados. сокращённо A.J.D.), составляют 1% от стоимости, указанной в Эскритуре.

- В случае приобретения недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук" оплачивается другой налог: передаточный налог (Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales, сокращённо I.Т.Р.), также составляет 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре и оплачивается в Совете по Экономике и Финансам.

- налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачиваеь владелец недвижимости, то есть продавец. Точную величину налога указывает местная Мерия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним её хозяином.

Вопрос получения вида на жительство является одним из основных, если Вы приобретаете недвижимость для того, чтобы остаться в Испании или будете часто приезжать в Испанию. Приобретение недвижимости официально не является основанием для получения вида на жительство, но сильно облегчает процесс. Мы, вот уже много лет, сотрудничаем с самыми ведущими адвокатами в Марбелье, специализирующимися на оказании помощи нашим клиентам в оформлении и получении резиденции. Мы будем рады помочь и Вам.

Существует несколько официальных путей решения этого вопроса.

1) После получения Эскритуры, куда записываются все члены семьи, включая несовершеннолетних членов семьи, можно оформить мультивизу, которая выдается на 180 дней, не зависимо от того, непрерывно ли было Ваше пребывание или нет.

2) Одним из наиболее распространенных на данный момент способов получения вида на жительство является открытие собственной компании. Если открыть фирму и предоставить рабочие места гражданам Испании (как минимум одно), показывая минимальную деятельность, то можно подавать документы на резиденцию и ждать результата. Это процесс не быстрый (сейчас его немного ускорили), однако результата достигнуть вполне реально.

3) Путем устройства на работу в испанскую компанию с официальным контрактом не менее полугода. Этот способ не менее популярен и достаточно эффективен. Проблема только в том, чтобы найти работодателя, который захочет взять вас на работу. Как правило, это происходит через личные связи или если вы уже работали на кого-то без оформления документов.

4) Пенсионеры после приобретения недвижимости могут остаться в Испании и подать документы на оформление ПМЖ. На практике, этот метод не оправдал себя. Испанское правительство очень неохотно выдает разрешение на проживание лицам, достигшим пенсионного возраста, так как это влечет за собой неизменные будущие расходы на их лечение и помощь. Рассматриваются серьезно только заявления на восстановление семьи. То есть, если дети уже имеют резиденцию, то одному из родителей могут дать резиденцию при условии предоставления документов, подтверждающих потерю кормильца.