Оплата и финансирование покупки недвижимости

Беря в расчет довольно высокую стоимость объектов недвижимости, трудно говорить о полном финансирование покупки за счет покупателя. Сегодня законодательством предусмотрены следующие способы платежей:

Платежи наличной в валютой в соответствии с официальным курсом в Испании.
Использование простого или переводного векселя, чека. Наиболее популярным и надежным способом является выписка чека на имя испанской кредитной организации.

Гражданам Российской Федерации также предоставляются ипотечные кредиты, залогом в данном случае обычно выступает приобретаемая недвижимость. Условия предоставления кредита устанавливаются конкретной кредитной организацией.

Расходы связанные с покупкой недвижимости в Испании

Заключение сделки по покупке недвижимости подразумевает определение суммы, которую будет составлять не только стоимость непосредственно недвижимости, но также и ряд дополнительных статей затрат, которые можно отнести на покупку недвижимости, основную часть таких затрат составляют государственные налоги. Мы предлагаем вам рассмотреть поподробнее список возможных расходов, с которыми связана покупка недвижимости.

Налог на передачу собственности

Взимание налога на передачу собственности производится лишь при приобретении недвижимости на вторичном рынке, а это значит, что приобретение недвижимости в новостройках не подвержено обложению данным налогом. Каждая конкретная автономная область Испании самостоятельно устанавливает ставку налога на передачу собственности, так мы предлагаем вашему вниманию несколько примеров:

Андалусия, Арагона, Астурия, Балеарские острова, Кантабрия, Кастилия и Леон, Кастилия Ла-Манче, Каталония, Эстремадура, Галисия, Мадрид, Ла Риоха, Мурсия и Валенсия удерживают налог в размере 7%;
Канарские острова – 6,5%;
Наварра, провинции Биская и Гипускоа – 6%;
Провинции Алава удерживают 4 % (исключение составляют нежилые помещения, для которых ставка налога составляет 6%);
Сеута и Мелилья – 3,5% (однако здесь также предполагается использование налоговой льготы в размере 50%)

Данные ставки налога взимаются от стоимости объекта недвижимости.

Испанское законодательство предусматривает наличие различных льгот, применимых к социальному жилью, многодетным семьям, покупателям моложе 35 лет, инвалидам, однако, площади недвижимости в данном случае не должны превышать некоторый лимит, и др. Эта информация в различных автономных областях может различаться, а потому необходимо узнавать точные данные о льготах, применяемых в конкретной области Испании. Покупатель сам осуществляет оплату данного налога.

Налог на добавленную стоимость

Налог на добавленную стоимость (далее НДС) возникает в случае приобретения недвижимости на первичном рынке (новостройки). Ставка налога во всех автономных областях Испании едина и составляет 7%, налогооблагаемой базой является стоимость приобретаемой недвижимости. При приобретении нежилой недвижимости (коммерция) ставка НДС составляет 16% и она также дина для всех областей.

Данный налог также всегда оплачивается непосредственно покупателем.Более подробно данный вопрос рассматривается в Законе 37/1992, от 28 декабря, О налоге на добавленную стоимость и в Постановлении, утвержденном Королевским указом 37/1992, от 29 декабря. В статьях 90 и 91 данного закона вы сможете узнать более полную информацию о ставках налога на добавленную стоимость.
Муниципальный налог на увеличение стоимости земельных участков.

В Испании данный налог часто называют Плюсвалия (plusvalía). Каждым конкретным муниципалитетом устанавливается ставка налога, но общим во всех данных случаях является налогооблагаемая база, которой определяется разницей между сегодняшней стоимостью сделки и стоимостью последней совершенной сделки.

Так, жилое помещение, находящееся в муниципалитете Валенсия, проданное в 2008 году за 200.000 евро, в то время как в 2009 году оно продано владельцем за 225.000 евро, будет представлять налогооблагаемую базу в размере 25.000 евро. Данным примером трудно описать всю сложность данного налога. На самом деле, муниципалитетами регулируется ставка данного налога, а постановления обычно содержат шкалу коэффициентов, растущих в зависимости от промежутка времени, прошедшего с момента последней сделки по данному объекту недвижимости, причем увеличение вычитаемой суммы влечет за собой уменьшение налогооблагаемой базы. Так, если последняя сделка оп продаже данного конкретного объекта недвижимости была совершена более двадцати лет назад, то налог не подлежит взиманию.

Указанная налогооблагаемая база подразумевает применение лишь ставки налога, установленной муниципалитетом, так Валенсия облагает недвижимость в данном случае ставкой в 29 процентов. Здесь используется не только Закон о муниципальных бюджетах (Закон 39/88, от 28 декабря 1988 года, в редакции Закона 51/2002, от 27 декабря 2002 года), также вполне объективным будет использования информации Постановления (муниципалитета Валенсии) о налоге на увеличение стоимости земельных участков в городской местности, от 30 ноября 1989 года, в последней редакции содержится в соглашениях от 24 сентября и 26 ноября 200 года (BOVP от 14 декабря 2004 года). Каждый муниципалитет Испании владеет подобными Постановлениями.

Действующее законодательство предполагает, что данный налог должен быть оплачен продавцом, однако не редки случаи, когда налог вносится покупателем в течении тридцати дней с момента заключения договора.

Нотариальные и регистрационные расходы

Нотариальными расходами называют стоимость услуг нотариуса, заключающихся в заверении купчей (Эскритура Публика), такая процедура существует и в России. Данные тарифы называют нотариальными сборами, они едины для всех нотариусов, объединенных одной нотариальной палатой. Продавец оплачивает стоимость услуг по составлению оригинала купчей, остающегося в архиве нотариуса, покупателем же оплачивается первая и последующие копии, данный момент обычно решается сторонами сделки. Нотариальные услуги оплачиваются при составлении купчей.

Расходы на регистрацию объединяют в одну группу и называются регистрационными сборами, их взимают за процедуру внесения сделки купли-продажи в единый Реестр Собственности. Как и нотариальные сборы, данный сбор, а также его величина устанавливаются законодательством, он также един для всех регистрационных палат конкретной автономной области. Оплату данного налога осуществляет покупатель, оплата производится при регистрации недвижимости.

Прочие расходы

Здесь мы хотим представить вашему вниманию расходы, возникающие при процедуре покупки недвижимости. Данные расходы вовсе не обязательны, они являются суммами оплаты услуг различных специалистов по подбору недвижимости, расходами на ведение документации, а также на финансирование приобретения. Вам необходимо знать о наиболее значимых из них, а именно о:

Гонораре агента по недвижимости. В Испании не распространено получение риэлторами вознаграждений от покупателей, обычно вознаграждение компаниям оплачивает непосредственно заинтересованный продавец недвижимости, вознаграждение от покупателя является исключительны случаем..

Расходах на делопроизводство. Под делопроизводством здесь подразумевается регистрация недвижимости через поверенное лицо. В большинстве случаев, агентство недвижимости в Испании заключает договор с поверенными лицами. Расходы по оплате данных услуг оплачивает покупатель, как заинтересованное лицо.

Расходах на ипотечный кредит. Различие между этими расходами и расходами на куплю-продажу заключается в том, что ипотечные расходы полностью оплачиваются заемщиком, то есть человеком, обратившемся в то или иное кредитное учреждение с целью получения ипотечного кредита. Каждое кредитное учреждение выставляет определенные требования и условия, соблюдение которых и обеспечивает заемщику получение кредита.

Регистрация в Реестре собственности при получении ипотеки обязательна, а потому договор о получение ипотечного кредита должен быть заверен нотариально. Ипотека подразумевает уплату следующих расходов:

Налога на юридические акты (Impuesto sobre actos jurídicos documentados). Выплата данного налога осуществляется при составлении всех нотариальных документов, содержащих данные о денежной сумме и подлежащих регистрации. Ставка данного налога – 1%. Ставка данного налога регулируется самостоятельно каждой конкретной областью так, региональное законодательство определяет величину налога на юридические акты, она зависит от суммы ответственности по ипотечному кредиту, то есть от величины долга заемщика. Налог уплачивается непосредственно заемщиком перед подписанием акта регистрации в Реестре собственности.
Нотариального сбора (Notaría). Величина данного сбора учитывает величину ипотеки, так как при её расчете применяют шкалу ответственности по ипотеке. Этот сбор оплачивается заемщиком при подписании договора о предоставлении ипотеки.
Сбора за внесение нового владельца недвижимости в Реестр собственности (Registro). Оплачивает данный сбор сам заемщик.
Комиссионных банка за открытие кредита (Comisión de apertura). Выплата производится за осуществление кредитным учреждением услуг по рассмотрению, контролю и оформлению ипотеки. Величина комиссионных в различных кредитных учреждениях неодинакова. Они вносятся заемщиком на счет конкретного кредитного учреждения.
Оценки недвижимости (Tasación). Кредитным учреждением определяется величина гарантии по предоставленному кредиту. К тому же, если заемщик не погашает вовремя кредит, то кредитное учреждение в праве продать недвижимость с аукциона для последующей оплаты долга. Именно поэтому, определение реальной стоимости недвижимости является столь важным этапом. Стоимость данных услуг варьируется в различных службах по оценке недвижимости. Заемщиком оплачивается комиссия кредитному учреждению, выплачиваемому её компании, занимающейся оценкой недвижимости.

Данными виды расходов связаны непосредственно с получением ипотечного кредита, а потому они не подразумевают наличие и других регулярных расходов на выплату процентов и основного капитала. Если же расходы а ипотеку не учитываются, то дополнительные расходы на покупку недвижимости заметно уменьшаются и составляют не более 10% от ее стоимости.