Порядок покупки недвижимости

Выбор интересующей вас недвижимости – это довольно сложный и длительный процесс, однако следующая за ним процедура покупки недвижимости вами также предполагает наличие определенных знаний, мы постараемся дать вам некоторые из них:

Получение NIE – Número de Identidad de Extranjeros или номера иностранца

Законодательством Испании установлено, что все, как физические, так и юридические лица должны иметь Идентификационный Номер Налогового Управления (Número de Identificación Fiscal), используемый для проведения операций по уплате налогов. Иностранным гражданам, связанным по роду деятельности с испанским государством, также необходимо иметь Идентификационный Номер Иностранных Граждан – Número de Identidad de Extranjero. Этот номер схож по своей сути с российским ИНН.

Эти номера является персональными, уникальными и систематизированными. Они выдаются испанским Бюро, занимающимся регистрацией иностранных граждан, этот номер отображается во всех официальных документах, выдаваемых иностранным гражданам. Любая финансовая операция невозможна без наличия данного номера. Однако НИЕ не является видом на жительство в Испании.

Получение НИЕ предполагается в следующих случаях:

  1. Если иностранный гражданин находится Испании, он должен обратиться в Бюро по регистрации иностранных граждан (Oficina de Extranjeros) или в местное отделение  полиции (наши специалисты могут вам помочь в этом). Нахождение в Испании должно быть легальным, а также необходимо предоставление документов, удостоверяющих обоснованность вашего запроса.
  2. Если лицо находится в России, то для того, чтобы получить НИЕ вы должны обратиться в испанское Консульство, расположенное в вашем регионе. А уже консульство занимается непосредственно  пересылкой документов в соответствующее учреждение Испании.

Получение номера иностранца, при покупке недвижимости в Испании, предполагает  наличие следующих документов:

  • копии паспорта (полностью),
  • копии визы (страницы паспорта с визой),
  • копии билета,
  • двух фотографий 3х4см,
  • оригинала и копии заявления на получение номера иностранца,
  • сертификата банка об открытии счета, причем минимальная сумма должна составлять 6 тысяч евро на человека,
  • выписки из регистра собственников по приобретаемой недвижимости (Nota simple informativa),
  • копии удостоверения личности продавца,
  • первичного договор на покупку.

Получение разрешения Министерства Обороны Испании

Приобретение собственности, а также осуществление иных вещных прав на недвижимость, в районах стратегического значения гражданами государств, не являющихся членами Евросоюза, предполагает получение разрешения Министерства Обороны Испании. Приложение П Постановления о зонах и объектах оборонного значения (Reglamento de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional (30003)), одобренное Королевским указом 689/1978 от 10 февраля 1978 года, в редакции, утвержденной Королевским указом 374/1989 от 31 марта 1989 года содержится полный перечень муниципалитетов и стратегических зон. Эти зоны предполагают установку лимита на покупку иностранными гражданами частной собственности и недвижимости. Размер лимита -  10-15%. Острова, площадью менее, чем площадь острова Форментера (82,8 км²) муниципального центра Льивиа, лимит равен нулю, что обозначает запрет на покупку собственности гражданами – не членами Евросоюза. Более подробная информация содержится в Законе 8/1975, от 12 марта 1975 года, о зонах и объектах оборонного значения, в статьях 16 и 17 (33003); а также в Постановлении о зонах и объектах оборонного значения, в статье 32. Также разобраться с данной ситуацией вам поможет информация Приказа Министерства Юстиции от 21 октября 1983 года, а именно приложение II (BOE № 263, от 2 ноября 1983 года).

Зоны стратегического значения Испании:

  1. Зоны островных территорий (Балеарские острова и Канары).
  2. Зоны муниципалитетов, расположенных на границе с Португалией и Францией.
  3. Зоны районов Картахена, Гибралтара, Галисии и бухты Кадиса.

Данное положение обходит здания, которые располагаются в черте не приграничных городов, а также их урбанизированных пригородов,  границы на 14 апреля 1978 года (и позднее), в том случае, если план застройки утвержден и одобрен уведомлением Министерства Обороны. Более полная информация об этом случае содержится в Законе 8/1975 от 12 марта 1975 года, О зонах и объектах оборонного значения, в статье 16. Сеуйт и Мелилья известны наиболее строгими порядками приобретения недвижимости: здесь предполагается также наличие разрешения Совета как испанским гражданам, так и иностранным (установлено Постановлением о зонах и объектах оборонного значения, первым заключительным положением, пунктом 3).

Для получения разрешения нужно выполнить следующие действия:

  1. Российскими гражданами должна быть предоставлена в Комендатуру (Capitanía General) заявка, содержащая информацию о национальной принадлежности, личные данные, о продолжительности и месте пребывания в Испании, а также  другие данные, обосновывающие прошение. Заявку следует сопроводить следующими документами в двух экземплярах (установлено Постановлением о зонах и объектах оборонного значения, статьями 60.3 и 81.1:
    • Копией паспорта и карточкой резидента, документами удостоверяющими личные данные.
    • Справкой о несудимости, выданной по месту жительства.
    • Схемой масштаба от 1/5.000 до 1/25.000 и планом участка масштаба не менее 1/500. Также возможно приложение предварительного проекта, пояснительной записки к нему.
      Также предполагается наличие нотариально заверенного испанского перевода документов, составленных на русском языке. Копии и оригиналы всех документов также должны быть заверены нотариально.
      Российскими юридическими лицами, а также испанскими юридическими лицами, в случае преобладания доли иностранного капитала в их уставном капитале, а также в случае значительного влияния российских граждан на деятельность этой организации, должны дополнительно предоставляться:
    • Нотариально заверенная копия учредительных документов, в том числе устав со всеми дополнениями и изменениями.
    • Свидетельство, устанавливающее участие иностранных юридических и физических лиц в уставном капитале организации, которое выдается  отвечающим за управление организацией лицом.
  2. Комендатурой (Capitanía General) должен быть составлен отчет, направляемый далее Министру Обороны не позже чем через два месяца со дня подачи заявления.
  3. Министром принимается решение о  предоставлении разрешения также в течение двух месяцев. Участки, площадью не более 2.000м² рассматриваются комендатурой.
  4. Отзыв разрешения производится в двух случаях:
    • Если военными властями обнаружены обоснованные признаки использования участков или строений в целях, которые противоречат интересам обороны Испании.
    • Если строительные работы по возведению объектов недвижимости не укладываются в срок, зафиксированный в разрешении.

Причем, обязательной является регистрация всех официальных документов и контрактов, заключенных российскими гражданами в отношении приобретения недвижимости в данных зонах в Реестре собственности не позднее чем через 18 месяцев с момента приобретения недвижимости. Отсутствие регистрации позволяет говорит о ничтожности данных документов, это установлено Законом 8/1975, от 12 марта 1975 года, О зонах и объектах оборонного значения, статьей 21.

Декларирование инвестиции

Обычно, контролю иностранных инвестиций в Испанию не производится, однако Королевским указом 664/1999, от 23 апреля 1999 года, об иностранных инвестициях установлены некоторые исключения, так например иностранные инвестиции касающиеся приобретения недвижимости российскими нерезидентами подразумевают декларирование в случае:

  1. Если недвижимость в Испании приобретается на сумму свыше 3.005.060 евро. Декларация по завершении сделки в этом случае является обязательной.
  2. В случае покупки недвижимости в Испании из зон оффшора. Более подробно об этом можно узнать из Королевского  указа1080/1991 от 5 июля. К оффшорным в соответствии с данным указом следует относить: Андору, Антильские острова, Арубу, Бахрейн, Кипр, Бруней, ОАЭ, Гонконг, Гибралтар, Ангилью, Антигуа и Барбуду, Багамские и Каймановы острова, о-в Кук, Доминику, Гренаду, Фиджи, Нормандские острова, Ямайку, Мальту, остров Мэн, Мальвинские острова, Маврикий, Марианские острова, Монсеррат, Науру, Сен-Висент, Соломоновы острова и Гренадины, Сен-Люсию, Тринидад и Тобаго, остров Тёркс и остров Кайкос, Вануату, Виргинские острова, Иорданию, Ливан, Либерию, Лихтенштейн, Люксембург, Монако, Макао, Оман, Панаму, Сан-Марино, Сейшелы и Сингапур. Декларация в таком случае заполняется перед сделкой и после её завершения.

Декларирования инвестиций в принципе не сложное. Необходимо предоставление формуляра, подтверждающего, принадлежность инвестора к не резидентам в Испании. Декларация направляется в Инвестиционный Реестр Министерства Экономики (Registro de Inversiones del Ministerio de Economía), их в Испании несколько, а потому декларации принимаются в:

  1. центральном реестре министерства
  2. реестре центральной администрации
  3. реестре администраций автономных областей
  4. дипломатических представительствах и консульствах Испании за границей

Предварительное декларирование предполагает использование формы DP-2 (Declaración previa de inversión extranjera procedente de paraísos fiscales en bienes inmuebles.), представляемой в двух экземплярах, один из них, заверенный печатью получает сам декларант. Декларация действительна в течение 6 месяцев.

Последующая декларация предполагает использование формы форма D-2a (Declaración previa de inversión extranjera en bienes inmuebles) и предоставляется в трех экземплярах в течение месяца с момента нотариального оформления сделки.

Продажа недвижимости также предполагает наличие заполненной декларации о прекращении инвестиции. Более полную информацию о порядке декларирования   можно узнать в приказе Министерства Экономики ль 28 мая 2001 года (BOE 124, от 5 июня 2001), содержащем инструкции по порядку заполнения декларации.

Получение информации о недвижимости.

После выбора интересующей вас недвижимости следует процесс получения информации о ней. Потенциальному покупателю необходимо знать о:

  1. Регистрации недвижимости. Изначально вам предоставляется Простая регистрационная нота (Nota simple del registro), являющаяся выпиской из Реестра собственности, содержащем информацию о данном объекте недвижимости. Данная информация предоставляется в любом Реестре, вам следует назвать лишь улицу, на которой располагается недвижимость. Простая информационная нота содержит данные о владельце недвижимости, о наличии долга или ипотечного кредита, о возможностях продажи данного объекта. Так, продажа недвижимости, передаваемой фидеикомиссу невозможна (фидеикомисс является поручением наследодателя наследнику о передаче третьему лицу какого-либо имущества). Юридическую силу фидеикомиссу дал император Август. Сегодня сохранены лишь универсальные фидеикомиссы, которые предполагают передачу наследником третьему лицу всего наследственного имущества. Получение ноты возможно произвести в Реестре Собственности, регистрировавшем данный объект недвижимости. Эта выписка также получается и по электронной почте, специально для этого сегодня создан сайт Регистрационной Коллегии Colegio de Registradores (www.registradores.org)
  2. Отсутствии задолженности по Налогу на недвижимое имущество. Более подробная информация о данном налоге содержится в разделе «Расходы на владение недвижимостью«, а также в статье 64 Закона о местных бюджетах с изменениями, утвержденными Королевским законодательным указом 2/2004, от 5 марта.  Наличие долга должно оглашаться нотариусом в присутствии обоих сторон. В данном случае владельцем недвижимости должна быть предоставлена квитанция об уплате за последний год данного налога, в случае не предоставления такой квитанции, информации выдает местный Муниципалитет. Это очень серьезный вопрос, ведь наличие задолженности может повлечь за собой конфискацию имущества. Ответственность нового собственника предполагает лишь последние пять лет.
  3. В случае приобретения апартаментов в многоквартирном доме или объекта недвижимости, входящего в товарищество собственников жилья, покупатель должен обратиться за информацией о выплате взносов, установленных товариществом. Раздел «Горизонтальная собственность» располагает более полной информацией по данному вопросу.  Лимитом ответственности нового собственника в данном случае  является истекший год, а также прошедшие месяцы текущего. Эта информация предоставляется председателем товарищества или администратором.

Согласование, оформление и регистрация договора купли-продажи.

Даже при идеальных условия, сделка купли-продажи тянется некоторое время, ведь покупатель должен собрать необходимые данные об объекте недвижимости, о которых говорится в предыдущем пункте, также и получение суммы на покупку недвижимости требует определенного времени. Так, покупателе может быть внесен авансовый платеж. Существует два типа авансовых платежей:

  1. Простой задаток (Arras penitenciales), он представляет собой определенную сумму денег, вносимую в качестве гарантии покупки В большинстве случаях такой задаток производится в денежной форм, но в соответствии с законодательством в роль задатка могут играть ценные вещи, принимаемые продавцом. Если продавец отказывается от совершения сделки, после того, как покупатель внес задаток, то договор можно расторгнуть, однако задаток покупателю возвращается в двойном размере. Если инициатором расторжения сделки является покупатель, то задаток ему не возвращается.
  2. Подтверждающий задаток (Arras confirmatorias). Отказ от сделки любой стороной после внесения такого задатка исключен. Исполнение контракта требуется в судебном порядке любой из сторон.

После всех вышеперечисленных процедур остается лишь оформление контракта. Договор о купле-продаже недвижимости оформляется в двух вариантах: частный договор или нотариальный акт. Раздел «Получение разрешения Министерства Обороны Испании«, в раскрывает информацию о регистрации собственности, предполагающей наличие официального документа. Частный акт является не столь надежным документом, как нотариальный, хоть он и предусмотрен законодательством, ведь данный документ не вносится в Реестр собственности. В Реестре собственником недвижимости и после заключения договора остается предыдущий владелец. Это может вызвать ряд трудностей, например:

  • Мошенничество предыдущего владельца в отношении данной собственности, вплоть до продажи её третьему лицу. В таком случае последний владелец, не зарегистрированный в Реестре не сможет отстоять свое право собственности  в суде, это указано в законе об Ипотеке, статье 32.
  • Получение покупателем ипотечного кредита на покупку недвижимости становится невозможным.
  • Возможно возникновение  серьезных проблем при последующей передачи прав собственности, то есть при продаже данной недвижимости.

Поэтому частные акты о приобретении недвижимости очень редки и не рекомендуются. Официальный акт (Купчая, испанский вариант – Эскритура публика) является более надежным документом,  подписываемым двумя сторонами и нотариусом. Для внесения данного акта в Реестр собственности необходимо наличие следующих документов:

  1. Заявления
  2. Заверенной копии Купчей. Она предоставляется нотариусом в течении пяти дней.

После предоставления данных документов акт регистрируется в Реестре собственности.