Нюансы приобретения объекта недвижимости в Испании

Бюджет:

Обычно, покупая собственность в родной стране, мы вполне хорошо знаем, сколько мы хотим потратить на покупку. Гораздо труднее это сделать, покупая за границей. Отсутствие ясного понимания этого вопроса приводит к нереалистичным завышенным ожиданиям и разочарованию или наоборот – к недостаточной оценке того, чего можно было достичь, имея хороший совет в самом начале пути.

Где Вы хотите купить?

Некоторые могут просто сказать – в Испании. Но Испания – большая страна и имеет континентальную часть, в несколько раз большую, например, чем Великобритания, и множество островов. Все районы достаточно разнообразны и обладают различным климатом.

Мало того, каждый район Испании отличается своей культурой и диалектом.

Расположено ли Ваше идеальное место покупки в сочном зеленом климате Costa Brava или умеренной Costa Blanca, с его климатом, одобренным World Health Organization, или прямо внизу на юге Испании, в Costa del Sol, наша компания везде окажет Вам помощь.

Новый объект недвижимости или объект со вторичного рынка?

Объект на этапе застройки или новый объект. Никто не будет отрицать, что объекты, купленные в этом секторе, предполагают самый лучший потенциал увеличения капитала.
Промоутеры на ранних стадиях застройки предлагают весьма привлекательные цены, и весьма распространено то, что цены более чем удваиваются к концу завершения строительства.
Если Вы намереваетесь продать объект перед завершением (подписанием купчей), проинструктируйте своего адвоката проверить Ваш контракт покупки особенно тщательно.

Негативный аспект покупки на этапе застройки состоит в следующем:

a) необходимо ждать вашу собственность

b) возможность сдвига строка окончания строительства – однако, большинство застройщиков прилагают все усилия, чтобы минимизировать эту проблему.

Объекты недвижимости со вторичного рынка.

Есть ряд моментов, которые делают этот путь не очень распространенным в Испании:

a) в стране имеется обширное количество неразработанной.

b) строительные нормы и правила в Испании, по которым теперь строят высококачественные новые сооружения, достигли высоких стандарты в течение последних нескольких лет.

c) затраты на строительство в Испании более дешевы, чем в других странах Европы.

d) В Испании неоплаченные налоги становятся ответственностью нового владельца на недвижимость, который должен обеспечить их дальнейшую выплату, хотя хороший адвокат должен теоретически разобраться с такими вопросами от имени покупателя.

e) Комиссионные и маркетинговые затраты на вторичные объекты изменяются в широких пределах от агента к агенту, приводя к различным ценам на один и тот же объект в тех случаях, когда продавец нанимает несколько агентов (как это делает большинство продавцов).

Конечно, можно безопасно купить объект на вторичном рынке недвижимости при соответствующей поддержке, но для этого нужно использовать услуги профессиональных помощников, особенно с объектами старше трех и более лет.

Выбор плана покупки:

Новые объекты недвижимости

Некоторые испанские застройщики продают свои собственные объекты напрямую, но почти без исключения добросовестные испанские строительные компании также назначают представителей в различных странах, чтобы организовать продажу объектов через них.

Наша компания является непосредственным предвставителем основных испанских строительных компаний, оказывая полный спектр услуг, включая послепродажное обслуживание. Когда Вы используете прямого представителя строительной компании, Ваш договор заключается непосредственно с застройщиком и Вы платите цену застройщика.

Для защиты Ваших интересов мы обычно рекомендуем пользоваться зарегистрированным адвокатом для ведения Вашего дела.

Некоторые «продвинутые» покупатели стремятся войти в непосредственный контакт с застройщиком. В этом случае надо иметь в виду, что большинство из застройщиков не приспособлены иметь дело с людьми с улицы, они опасаются, что такой покупатель, вероятно, планирует посетить с такой же целью других застройщиков с аналогичной целью.

Объекты недвижимости для перепродажи:

По отмеченным выше причинам, покупая объекты со вторичного рынка, необходимо иметь квалифицированного адвоката для ведения дел.

Эффективное налогооблажение объектов недвижимости:

Наиболее эффективный путь для нерезидентов обладать, сдавать в аренду и продавать испанскую собственность через Испанскую Холдинговую компанию. Однако, стартовые и последующие затраты в этом случае могут быть чрезмерные. Наша компания работает с испанскими бухгалтерами, адвокатами и застройщиками и мы нашли решение, которое удовлетворит многих покупателей.

Налоги на сдачу в аренду могут быть уменьшены практически до нуля и налоги на рост капитальной стоимости также могут быть сведены к нулю, когда Вы надумаете продать дом.

Мы будем счастливы обсудить эти способы с Вами.

Сдача в аренду Вашей испанской недвижимости:

Теперь давайте пробежим через некоторые ключевые моменты < href = "/arenda-nedvizhimosti-v-ispanii/">аренды испанской недвижимости.

Местоположение:

Очевидно при аренде любой недвижимости в Испании ее хорошее местоположение имеет первостепенную важность.

Наличие бассейна всегда – положение номер один для людей, арендующих дома и виллы в Испании.

Аренда на время отпусков:

Отпускное время позволяет получить очень высокие доходы, обычно 3 или 4 летних месяца могут равняться всем остальным месяцам в году.

Использование испанских агентов по недвижимости:

Вы должны решить, хотите ли Вы использовать испанских агентов для сдачи в аренду Вашей собственности. Испанские агенты по аренде недвижимости имеют тенденцию брать от 15 % до 25 % комиссии. 15 % – это договорная плата за привлечение арендатора на летнее время и на долгосрочную аренду, а еще 10 % – это обычная плата.

Поиск арендаторов:

Поиск арендаторов для Вашей собственности в Испании можно вести через специализированные журналы, а также через национальную прессу, публикуя объявление в интернете.

Доход от сдачи в аренду для большинства владельцев успешно покрывает 50% от ипотечного долга. Однако, есть некоторые моменты, которые должны быть приняты во внимание. Может потребоваться от несколько месяцев до года для того, чтобы окружающее Вашу собственность коммунальная инфраструктура пришла в идеальное после постройки состояние, поэтому на этот период не стройте слишком оптимистичных планов.

Доход от сдачи в аренду испанской собственности может равняться и превзойти аналогичные доходы в Вашей стране. Большинству наших клиентов, нравится чувствовать, что их доход покроет 50%-ый ипотечный долг.

Налогообложение:

При сдаче в аренду испанской собственности нерезидентами налагается налог в размере 25%.

Осмотр дома или виллы в Испании:

Читая это руководство покупателя Вы понимаете, что наши консультанты должны быть очень профессиональными и хорошо сфокусированными на проблеме, чтобы помочь клиентам на пути к счастливой покупке недвижимости. Наиболее ценным источником информации для Вас станет ознакомительный тур в Испанию, в конце которого Вы окончательно сформируете свои критерии покупки.

Наши ознакомительные туры тщательно разработаны, чтобы ответить на все потребности клиента, осветить особенности покупки и позволить принять ему оптимальное решение.

Все наши туры проводятся проводятся по единому плану, очень информативны, интересны и приятны. Мы стараемся не оказывать на Вас коммерческого давления, а помогаем Вам в покупке.

Банковские гарантии:

Некоторые застройщики обеспечивают банковские гарантии для защиты денег клиентов до завершения строительства. Ваш адвокат даст Вам по этому поводу советы, хотя это повлечет дополнительные расходы с Вашей стороны.

Финансы:

Реалистическое понимание того, как Вы собираетесь финансировать инвестиции в испанскую недвижимость, является главным условием в успешной покупке.
Испанская ипотека может быть значительно менее дорогой чем в России, однако, комбинация сбора средств и в России и в Испании может привести к очень удовлетворительным 100%-ым результатам.

Наш помощник всегда в Вашем распоряжении, чтобы помочь выбрать наиболее конкурентоспособные расценки.

Испанские Завещания:

Ваша собственность конечно находится под испанской юрисдикцией, и составление испанского завещания более чем уместно. Адвокат, который ведет дела с Вашей недвижимостью, поможет Вам в этом.

Мы поможем Вам в решении следующих вопросов:

a) Получение номера NIE – финансового идентификационного номера для иностранцев в Испании.

b) Сопровождение контракта с продавцом вплоть до подписания купчей (escritura).

c) Изучение записи об объекте недвижимости по Регистру Собственников, чтобы гарантировать полноту данных длянотариуса, подписывающего договор.

d) Подготовка всех необходимых документов для нотариуса.

e) Перевод и помощь в нотариате для подписания договора покупки.

f) Работа со всеми вопросами ипотеки.

g) Уплата налогов, связанных с покупкой испанской недвижимости.

h) Уплата за газ, электричество и водоснабжение.

i) Представление Ваших финансовых интересов в Испании, если Вы делегируете нам такие полномочия.

Защита Вашей собственности:

Хорошо, Вы нашли собственность, что же дальше?

Проиллюстрируем дальнейший ход на примере типичной покупки недвижимости с помощью нашей компании:

1) Контракт составлен непосредственно между Вами и застройщиком с оплатой депозита 3000 евро.

2) На данном этапе наша компания рекомендует, чтобы контракт был одобрен местным русско-язычным адвокатом. Адвокат будет обладать информацией о компании, у которой Вы покупаете дом или виллу в Испании и сможет легко проверить все необходимые детали контракта.

Дополнительно Вы можете взять предварительный совет по другим вопросам, включая ипотеку, испанские Завещания, и т.п.

3) Как только контракт подписан и депозит заплачен, Вы заморозили цену контракта, она теперь не зависит от дальнейшего роста цен.

График платежей переменчив, в общем случае от 40 % до 50 % прийдется заплатить до подписания контракта, но эта цифра зависит от конкретного застройщика.

Перевод денег в Испанию обычно лучше всего осуществляется специализированными компаниями, обеспечивающими наилучший курс обмена для Вас и связывающимися с Вашим банком и строительным кооперативом. При необходимости, мы поможем Вам выбрать такую компанию.

Завершение:

После осмотра Вами дома в Испании, подходит день заключительной оплаты и завершения сделки и Ваш адвокат сопроводит Вас к нотариусу. Вы можете выдать ему доверенность на действия от Вашего имени.

Так же как Ваш адвокат представляет Ваши интересы, от разработчика и от банка будут свои представители.

У Ваших затрат на покупку недвижимости есть множество составляющих, самые весомые из них – это:

1) 7 % IVA (испанский НДС).

2) 3 % от заявленной цены для оплаты нотариуса, регистрационные и юридических взносов.

Кроме того, если Вы берете испанскую ипотеку, банк может взыскать начальную плату до 1 % от суммы кредита и нотариус – 1 % за ведение дел по ипотеке.

Жизнь в Испании:

Конечно, широкий выбор и низкие цены на прекрасные свежие продукты, производимые в Испании, качественное вино и бакалея, недорогие бытовая электротехника и одежда – все это делает жизнь в Испании приятной и экономичной.

Для оценки затрат на владение Испанской собственность мы взяли виллу с двумя спальнями, и приняли во внимание следующие затараты:

• налоги
• платежи за воду и электричество
• страхование дома и хозяйства
• платежи в местный бюджет

В сумме все ежегодные расходы при содержании виллы в Испании могут составить порядка 1 500 – 2 000 евро.

Большинство испанских собственников жилья выбирают себе финансовых консультантов, а часто адвокат, который помогал Вам в совершении сделки по покупке недвижимости заботится в дальнейшем обо всех финансовых делах, связанных с ее владением.

Обязательно прочтите:
Цели приобретения виллы в Испании
Приобретение недвижимости в Испании