Расходы на владение недвижимостью в Испании

Купить недвижимость в Испании – значит не только получить в свое пользование жилье, но также и обеспечить выплату ряда расходов, которые складываются из:

- Налогов на владение недвижимостью

Налоги на владение недвижимостью разделены на несколько групп, непосредственно включающих следующие виды выплат:

Налог на недвижимое имущество

(Impuesto sobre Bienes Inmuebles – IBI, до 1988 года – «contribución») является муниципальным налогом, недвижимость, находящаяся в конкретном муниципалитете должна облагаться данным видом налога. Существует некоторые различия в начислении и уплате данного налога в зависимости от типа недвижимости: недвижимость сельского назначения, и недвижимость, расположенная в черте города.

Налогооблагаемая база – кадастровая стоимость недвижимости. Стоимость недвижимости в соответствии с данными кадастра, конечно, должна совпадать с рыночной стоимостью,  однако в большинстве случаев разница между ними все же существует, причем обычно кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной. В следствие этого, появляется необходимость определения кадастровой стоимости для каждого отдельного участка. Российская практика налогообложения имеет подобный опыт в местных налогах на имущество физических лиц, там определяется понятие суммарной инвентаризационной стоимости. Кадастровая стоимость часто пересекается с понятием сниженной стоимости, обычно это происходит при пересмотре величины кадастровой стоимости. Именно эта полученная стоимость и является налогооблагаемой базой данного налога. Ставка налога устанавливается муниципалитетом. Закон о муниципальных бюджетах предполагает установление ставки налога на недвижимое имущество в размере от 0,4% до 1,1%, такие ставки устанавливаются на недвижимость, расположенную в черте города. В столицах провинций, а также автономных областей муниципалитетами устанавливаются более высокие ставки. Однако даже максимальный размер ставки данного налога не превышает 1,5%.
Налог на недвижимое имущество должен быть выплачен в первые месяцы календарного года, но более точные правила устанавливаются каждым муниципалитетом. Все чаще муниципалитетами допускается и даже поощряется, через предоставление налоговых льгот, непосредственное дебетование счетов плательщика. В следствие неуплаты данного налога, ваше имущество  может быть арестовано и впоследствии продано с аукциона.

Налог на доход

Испанское налоговое законодательство, предусматривает, недвижимость в Испании дает гражданам РФ, как и любому физическому лицу доход, это предполагается как факт, даже если недвижимость не сдается в аренду, и реального дохода от данной недвижимости нет . Существует два варианта:

  1. Российские граждане – налоговые резиденты в Испании. Налоговое законодательство в данном случае предполагает, что физическое лицо становится испанским налоговым резидентом, в случае соответствия хотя бы одному из нескольких условий (об этом говорится в статье 9 Закона о налоге на доходы физических лиц, редакция, утвержденная Королевским указом 3/2004, от 5 марта):

- физическое лицо находится на территории Испании свыше 183 календарных дней в году, при расчете времени пребывания учитываются и кратковременные поездки за пределы Испании.

- физическое лицо осуществляет  в Испании большую часть операций или ведет здесь свою основную деятельность, или же Испания является страной, представляющей его экономические интересы.

В данном случае может возникать некоторое расхождение формулировок между испанским и российским законодательствами. Статья 11 Налогового Кодекса РФ, предусматривает, что резидентом можно назвать физическое лицо, фактически находящееся на территории РФ на протяжении не менее 183 дней. Однако, если данное условие соблюдается, но в то же время основная часть операций осуществляется лицом в Испании, то данное лицо считается резидентом обеих стран. Такой случай предполагает применение статьи 4 Соглашения об избежание двойного налогообложения между Россией и Испанией:

    • лицо является резидентом той страны, где находится его постоянное жилье;
    • если у физического лица есть постоянное жильё в обеих странах, то оно является резидентом страны, где у него более тесные личные и экономические отношения (страна, являющаяся центром жизненных интересов), об этом говорится и в испанском законодательстве;
    • если не возможно определить страну, в которой расположен центр жизненных интересов лица, а также лицо не располагает постоянным жильём ни в одной из стран, то считается, что лицо является резидентом страны постоянного проживания;
    • если лицо проживает в обеих странах, или же ни в той, ни в другой стране, то лицо является резидентом страны, национальное лицом которого оно представляет;
    • если же невозможно определить ни по одному из предоставленных выше пунктов, резидентом какой страны является физическое лицо, то данный вопрос решается компетентными органами.

Налог на доходы физических лиц (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) предполагает обложение не только суммарного дохода, полученного как в России, так и в Испании, то также и дохода, полученного в любом другом государстве. Испанским законодательством предусматривается, что из всех источников дохода налогообложению подвергается приписываемый доход, вытекающий из права собственности на недвижимое имущество. Ставка данного налога в Испании не едина, она прогрессивной, расчет ведется по шкале, которая устанавливается законодательством, здесь учитываются доходы, полученные российским гражданином во всех старинах в течение данного календарного года. Прогрессивная шкала предполагает рост ставки налога по мере роста полученных доходов.

  1. Российские граждане – не резиденты Испании. В таком случае, россияне не являются плательщиками Налога на доходы физических лиц, вместо него они уплачивают Налог на доходы нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de no Residentes), это указано в законе, утвержденным Королевским законодательным указом 5/2004 от 5 марта. Данный налог также общегосударственный. Российский гражданин может быть обязан  налоговым учреждением Испании назначить своего представителя, который должен быть резидентом в Испании. Это определяется Законом о налоге на доходы нерезидентов, статьей 10 в целях исполнения налоговых обязательств иностранного гражданина перед налоговым учреждением Испании. Российский гражданин, владеющий недвижимостью, в соотвествтии с налоговым законодательством получает доход в размере 2% от кадастровой стоимости недвижимости. Такой доход облагает налогом в размере 25% (т.е. гражданином иностранного государства уплачивается 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости). Это описывается в Законе о налоге на доходы нерезидентов, в статье 24.5 и Законе о налоге на доходы физических лиц, статье 87. Также законодательством предусмотрен ряд исключений, так в случае пересмотрения или изменения кадастровой стоимости или же ее полного отсутствия, налогооблагаемая база определяется как 50% от базы налога на имущество. В данном случае, российским гражданам не нужно выплачивать 2% от базовой стоимости, в налоговый орган уплачивается лишь 1,1%, эта сумма должна облагаться налогом на доходы нерезидентов, ставка – 25%.

Налог на имущество

Российская налоговая практика еще не располагает развитой системой налогообложения имущества физических лиц, в то время как, испанская система налогообложения имущества считается полной и развитой, она зачастую расходится в некоторых понятиях с российской практикой. Налогообложение имущества в Испании производится в соответствии с Законом о налоге на имущество 19/1991, от 6 июня и также предполагает несколько ситуаций:

  1. Вы – резидент в Испании, критерии отнесения вас к резиденту страны совпадают с критериями по налогу на доходы, определяемыми Законом о налоге на имущество, статьей 5. В соответствии с законом вы должны выплачивать налог по всему располагаемому вами имуществу. Однако законодательством предусмотрена льгота, по которой первые 108.000 евро от суммарной величины вашей недвижимости не подлежат обложению налогом, в сумму не включается обычное место жительства, которое также не облагается налогом. Администрация Автономных Областей является ответственной за взимание налога на имущество, именно она устанавливает льготы, местные  тарифы и нормативы.  Ставка налога – прогрессивная, она прямопропорциональна размеру имущества налогоплательщика.
  2. Российский  гражданин – не резидент в Испании. В данном случае гражданин должен уплачивать имущественный налог, начисляемый на стоимость имущества, находящегося в Испании. Испанскими налоговыми органами  может быть выражено требование о назначении представителя – резидента Испании, исполняющего налоговые обязательства данного лица перед налоговыми учреждениями. Имуществом лица считается величина: недвижимости, акций банковских счетов, долей в уставном капитале, облигаций, страхования жизни, драгоценностей и других предметов роскоши, автомобилей и других благ, а также другие права, которые могут быть реализованы на территории Испании.Оценка недвижимости происходит в соответствии со стоимостью покупки.

В данном случае не предусматриваются никакие налоговые льготы, а потому российский налогоплательщик-нерезидент должен уплачивать налог по всему принадлежащему ему имуществу. Ставка налога – прогрессивная, и находится в пределах от 0,2% до 2,5%.

Коммунальные услуги

Для обеспечения себя стандартным набором коммунальных услуг, включающим пользование водой, электричеством и газом, гражданин РФ должен обращаться непосредственно к поставщикам данных услуг. Однако, в большинстве случаев предполагается продление договора, заключенного предыдущим владельцем недвижимости.
Нужно знать, что некоторые услуги предполагают наличие абонентской платы, фиксированного платежа, позволяющего получить доступ к услуге, а некоторые – переменного тарифа, зависящего непосредственно от объема потребления. Даже если владелец недвижимости какое-то время не проживает в ней, оплата фиксированных платежей все равно должна производится своевременно.

Минимальную абонентскую плату за газ (около 5.000 Квч в год, давление – до 4 бар), которую вам предстоит уплатить – 0,048 €/Квч. Аренда счетчика составляет 0,59€ в месяц, а сопутствующие косвенные налоги,  а именно НДС составляет 16% , в соответствии с Приказом Министерства промышленности, торговли и туризма 4101/2005, от 27 декабря, действительного в 2006 году.

В отношении электричества, абонентская плата устанавливается в зависимости от получаемой мощности. Так, если мощность составляет 7 Квт, то фиксированный платеж составит 10,77€ в месяц, а переменный тариф предполагает уплату 0,087€/Квч. Общую сумму по тарифу государство облагает налогом на электричество (примерно 5%). Аренда электрического счетчика – 0,54€ в месяц, а также предполагается уплата  НДС в соответствии с законодательством.

Наиболее трудно дело обстоит с водоснабжением. Водоснабжение – это компетенция муниципалитета, который, зачастую пользующегося услугами концессионера (Концессия представляет собой уступку государством на некоторое время своих прав на осуществление отдельных видов хозяйственной деятельности негосударственным предприятиям). Концессионное соглашение предполагает наличие концедента (государства, поручение которого выполняет ведомство или компания) и концессионера (юридического лица, получающего от концедента определенные активы и права).

Такой договор, по сути, является разновидностью крупномасштабной аренды, однако, здесь объектом выступает не только имущество, а также и право осуществления коммунальной деятельности. Концессией отражаются отношения государства с частным капиталом, здесь управление государственной собственностью основывается на частной инициативе. Тарифы устанавливаются конкретными муниципалитетами, причем они имеют территориальный характер, так в туристических зонах они значительно выше. Фиксированный тариф может колебаться от 1,5€ до 7,66€ в месяц в Мурсии, в Аликанте же крайний предел составляет 18,68€ в месяц. Не стоит забывать также и об уплате НДС в соответствии с законодательством.

Горизонтальная собственность

В Испании никогда не было такой службы, как ЖЭК, ведь там обслуживание помещений – это частное дело собственников. Многоэтажные дома предполагают наличие кроме частных квартир, также и помещений и услуги общественного пользования, это и лестницы, и лифты, консьержи, гаражи и др., содержание этих помещений – обязанность  товарищества собственников жилья. Регулировка деятельности данного товарищества происходит через постановления, составленные самими собственниками, а также через Закон о горизонтальной собственности. Товариществом назначается председатель, представляющий интересы данного товарищества, часто таким председателем является профессиональный администратор. Услуги обслуживающего персонала оплачиваются из фонда, составленного посредством внесения жильцами ежеквартальных взносов. Собственники являются ответственными по задолженностям, неуплаты задолженности может повлечь продажу имущества с аукциона.